Cobertura Pode Pagar Condomínio em Dobro?

A pergunta cobertura pode pagar condomínio em dobro? surge, com frequência, em assembleias e conversas entre condôminos, especialmente em condomínios residenciais de São Judas e regiões vizinhas como Diadema. Em geral, muitos proprietários de coberturas questionam se é justo ou legal arcar com uma taxa condominial significativamente maior — às vezes o dobro — em comparação com apartamentos padrão, mesmo utilizando as mesmas áreas comuns e serviços. Por isso, compreender as regras legais é essencial para evitar conflitos e ações judiciais.

No Brasil, o Código Civil (artigo 1.336) estabelece que as despesas condominiais devem ser rateadas conforme a fração ideal da unidade, salvo disposição diversa na convenção. Consequentemente, coberturas com fração ideal maior frequentemente pagam mais, podendo chegar ao dobro ou mais. No entanto, decisões judiciais recentes questionam essa cobrança indiscriminada, especialmente para despesas ordinárias. Diante disso, a SG Advogados, referência em assessoria condominial em São Judas, auxilia síndicos e condôminos a analisar convenções e evitar responsabilizações indevidas.

Assim, este artigo explora detalhadamente se a cobertura pode pagar condomínio em dobro, com base em lei, jurisprudência e cenários reais, além de destacar os benefícios de uma gestão jurídica profissional para síndicos high ticket.

Fundamentação Legal: Fração Ideal e Rateio das Despesas

O rateio das despesas condominiais segue o princípio da fração ideal, previsto no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil. Em síntese, essa fração representa a participação de cada unidade no terreno e nas áreas comuns, geralmente proporcional à área privativa. Dessa forma, unidades maiores, como coberturas, possuem fração ideal elevada e, consequentemente, contribuem mais para as cotas.

Por exemplo, se uma cobertura tem fração ideal de 20% e os apartamentos padrão 10%, a taxa pode ser o dobro. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisões como o REsp 1.778.522/SP, reafirma a legalidade dessa cobrança quando prevista na convenção registrada. Todavia, o debate surge quando a diferença onera excessivamente o condômino de cobertura para serviços de uso igualitário, como limpeza e segurança.

Portanto, a cobertura pode pagar condomínio em dobro se a convenção assim dispuser e a fração ideal justificar. Nesse contexto, a SG Advogados orienta síndicos em revisões de convenções para equilibrar interesses e evitar questionamentos judiciais.

Jurisprudência Recente: Limites à Cobrança Diferenciada

A jurisprudência evolui e, cada vez mais, impõe limites. Em decisão recente, da 5ª Vara Cível de Belo Horizonte (2025), o juiz declarou nulas cláusulas que cobravam dobrado de coberturas em despesas ordinárias, alegando enriquecimento sem causa. Como alternativa, foi adotado o rateio híbrido: igualitário para despesas administrativas e de manutenção geral, e proporcional à fração ideal para seguro, fundo de obras e consumo.

Por outro lado, o STJ, em julgados anteriores, validou a cobrança pela fração ideal mesmo para despesas ordinárias, desde que prevista na convenção. Assim, não existe uniformidade absoluta, e cada caso depende da análise da convenção e do uso efetivo dos serviços.

Em São Judas, condomínios com coberturas duplex enfrentam esse dilema com frequência. Diante disso, a SG Advogados representa síndicos em ações revisionais, garantindo que o rateio respeite a boa-fé e evite nulidades.

Quando a Cobertura Pode Pagar em Dobro Legalmente?

A cobrança em dobro é legítima em situações específicas, tais como:

• Fração ideal proporcionalmente maior
• Convenção expressa e registrada prevendo rateio diferenciado
• Despesas extraordinárias que valorizam mais a unidade maior

No entanto, para despesas ordinárias como folha de pagamento, limpeza e portaria, muitos tribunais consideram abusivo o dobro quando o uso é idêntico. Por exemplo, uma cobertura sem acesso exclusivo a elevador ou garagem adicional não deveria arcar de forma desproporcional com esses custos.

Dessa forma, síndicos devem, necessariamente, consultar assessoria jurídica antes de aplicar cobranças diferenciadas. Nesse sentido, a SG Advogados realiza due diligence em convenções condominiais para identificar riscos e propor ajustes.

Passos para Síndicos Analisarem Cobrança a Coberturas

Para verificar se a cobertura pode pagar condomínio em dobro, recomenda-se seguir estes passos:

• Primeiramente, consultar a convenção e o regimento interno
• Em seguida, verificar a fração ideal na matrícula
• Depois, separar despesas ordinárias e extraordinárias
• Posteriormente, realizar assembleia com quórum adequado
• Por fim, notificar e documentar todas as decisões

Além disso, em caso de dúvida, é possível contratar perícia técnica. Nesse cenário, a SG Advogados auxilia em assembleias e notificações, protegendo o síndico de responsabilização pessoal.

Benefícios de uma Cobrança Equilibrada no Condomínio

Uma cobrança equilibrada beneficia todo o condomínio. Por um lado, síndicos evitam ações judiciais. Por outro, condôminos de cobertura sentem-se mais engajados. Como resultado, o caixa permanece saudável e os conflitos diminuem.

Consequentemente, condomínios com rateio justo tendem a se valorizar mais no mercado imobiliário de São Judas.

Exemplos e Cenários Reais em Condomínios

Na prática, há diversos exemplos. Em um condomínio de São Judas, proprietário de cobertura pagava o dobro com base em convenção antiga. Após ação judicial, foi determinado rateio híbrido e devolução de valores pagos a maior.

Em outro caso, cobertura com piscina privativa aceitou pagar mais por fundo de obras, mas contestou despesas ordinárias. Assim, observa-se que a cobrança pode ser diferenciada, porém com limites claros.

Dicas para Evitar Conflitos sobre Rateio Diferenciado

• Atualize a convenção com cláusulas claras
• Sempre que possível, individualize consumos
• Registre assembleias com atas detalhadas
• Consulte advogado antes de aplicar cobranças extras

Dessa maneira, síndicos reduzem riscos e fortalecem a gestão.

Impactos Jurídicos, Sociais e Patrimoniais

Juridicamente, cobranças abusivas geram nulidades. Socialmente, aumentam conflitos internos. Patrimonialmente, reduzem a atratividade do condomínio. Por isso, a assessoria preventiva é fundamental.

Busque Assessoria Especializada

Em conclusão, a resposta à pergunta cobertura pode pagar condomínio em dobro? depende da convenção, da fração ideal e da jurisprudência aplicável. Assim, para decisões seguras e alinhadas à lei, conte com a SG Advogados em São Judas e garanta equilíbrio e segurança jurídica no seu condomínio.

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