Por que todo síndico em São Paulo deveria conhecer os momentos certos de buscar um advogado?

A contratação de um advogado para síndicos em São Paulo não é um luxo — ao contrário, na prática, em muitos casos, já se transformou em questão de sobrevivência jurídica e patrimonial do próprio síndico.

Isso ocorre porque, atualmente, o volume de ações judiciais contra síndicos na capital paulista é altíssimo. Além disso, como consequência, muitos síndicos de boa-fé acabam sendo pessoalmente responsabilizados por valores elevados justamente porque não compreenderam, a tempo, o momento correto de buscar orientação jurídica especializada.

Diante desse cenário, surge uma pergunta inevitável: quando, afinal, o síndico deve chamar um advogado condominial?

Por esse motivo, a seguir, você encontrará os principais momentos críticos — aqueles que, na experiência prática, mais geram responsabilização pessoal, bloqueio de bens, protesto de dívida e até afastamento do cargo.

1. Antes mesmo de assumir o cargo (o melhor momento de todos)

Antes de tudo, o momento mais estratégico para contratar um bom advogado para síndicos é, sem dúvida, antes mesmo de assumir o cargo.

Nesse sentido, existem situações que, por si só, desde já, justificam a contratação imediata:

• A chapa adversária costuma ser agressiva e, além disso, promete entrar na justiça
• O condomínio possui muitas ações trabalhistas antigas e, consequentemente, alto passivo
• Existe grande volume de inadimplentes (acima de 20~25 unidades)
• O antigo síndico deixou diversas pendências, como, por exemplo, notificações, multas e acordos não cumpridos
• O condomínio pretende realizar obras relevantes nos próximos 12–24 meses e, portanto, assumirá novos riscos
• Há histórico frequente de assembleias conturbadas e, inclusive, impugnações recorrentes

Por isso, é fundamental observar a seguinte orientação prática.

Dica de ouro da SG Advogados:
Atualmente, muitos síndicos profissionais já incluem no custo mensal da administração uma consultoria preventiva com advogado condominial especializado. Com isso, na prática, o custo mensal se torna muito menor do que o impacto financeiro de qualquer ação judicial futura.

2. Quando surgem os primeiros sinais de problemas com inadimplentes

Em segundo lugar, além do momento inicial, é essencial dar atenção imediata aos primeiros sinais de inadimplência grave.

Entre os principais alertas que indicam a necessidade de advogado, destacam-se:

• 3 ou mais condôminos estão há mais de 6 meses sem pagar e, assim, acumulam dívida relevante
• Um grande devedor começa a ameaçar entrar na justiça e, com isso, tensiona a gestão
• O condomínio já acumula mais de 8 a 10 ações de cobrança em andamento
• Existe morador que afirma que “não vai pagar porque a obra está parada”
• O condomínio pretende adotar medidas restritivas contra inadimplentes e, portanto, assume risco jurídico

Nesse ponto, é essencial reforçar: cada uma dessas situações pode gerar — e, frequentemente, gera — ação de danos morais, pedido de indenização e, inclusive, responsabilização pessoal do síndico.

Portanto, antes de qualquer medida mais rígida, é obrigatória a consulta a advogado especializado em direito condominial.

Saiba mais: Advogado Para Síndicos: Evite Responsabilização Pessoal

3. Toda vez que for realizar obras relevantes

Além disso, sempre que o condomínio planejar obras relevantes, naturalmente, o acompanhamento jurídico passa a ser indispensável.

Entre as obras que, via de regra, exigem atenção jurídica próxima, estão:

• Reforma de fachadas
• Impermeabilização de lajes e subsolos
• Adequação de segurança contra incêndio (AVCB)
• Instalação ou troca de elevadores
• Adequação de acessibilidade
• Construção de nova área de lazer
• Qualquer obra de valor elevado que, consequentemente, impacte o orçamento condominial

Nessas hipóteses, os riscos jurídicos são recorrentes e, em São Paulo, bastante comuns.

Entre os principais riscos, podemos citar:

• Cobrança extraordinária sem quórum correto e, por isso, passível de anulação
• Impugnação de assembleia por falha na convocação
• Ação de anulação de cobrança extraordinária
• Pedido de ressarcimento por má execução da obra
• Questionamentos sobre a escolha da empresa contratada
• Ações de danos morais por transtornos excessivos

Leia também: Advogado Condominial: Erros Que Podem Gerar Ações Contra o Síndico

4. Assembleias que tendem a ser muito conturbadas

Da mesma forma, assembleias com alto potencial de conflito exigem acompanhamento jurídico desde o início.

Os principais sinais de alerta são:

• Existência de grupo de WhatsApp extremamente combativo
• Presença recorrente de condôminos que impugnam assembleias
• Eleição com chapa concorrente forte e, portanto, ambiente hostil
• Votação de cobrança extraordinária elevada
• Alteração de administradora
• Mudança de convenção ou regulamento interno
• Risco concreto de questionamento do quórum exigido

Nessas situações, uma atuação preventiva faz toda a diferença.

Dica prática muito utilizada pela SG Advogados:
O advogado pode realizar uma pré-análise do edital e do quórum antes da convocação. Dessa forma, preventivamente, reduzem-se de maneira significativa as chances de impugnação futura.

5. Quando o síndico começa a receber qualquer tipo de notificação judicial

A partir desse momento, o risco jurídico aumenta de forma considerável.

Entre as situações que exigem contratação imediata, estão:

• Recebimento de citação judicial
• Concessão de liminar contra o condomínio
• Intimação com prazo curto para apresentação de documentos
• Mandado de penhora ou busca e apreensão
• Inclusão do síndico em ação trabalhista antiga
• Protesto de dívida em nome pessoal

Nesse contexto, vale seguir uma regra simples, porém essencial.

Regra de ouro da SG Advogados:
Quanto mais cedo o síndico busca o advogado após a primeira citação, maiores são, em regra, as chances de proteção patrimonial e redução da responsabilização pessoal.

6. Quando o síndico já está sendo pessoalmente cobrado

Por fim, existem situações extremamente graves que exigem ação imediata.

Entre elas, destacam-se:

• Nome protestado por dívida do condomínio
• Conta bancária pessoal bloqueada
• Execução de título extrajudicial em nome pessoal
• Penhora de veículo ou imóvel particular

Nesses casos, não há margem para espera. Imediatamente, a orientação jurídica deve ser buscada, normalmente, com atuação conjunta de advogado condominial e advogado de execução.

Em síntese, atualmente, ser síndico em São Paulo exige advocacia preventiva e estratégica.

Em última análise, a diferença entre um mandato tranquilo e anos de problemas judiciais está, quase sempre, no momento em que o síndico decidiu buscar orientação jurídica.

Por isso, se você está sentindo aquele conhecido “frio na barriga”, não espere a citação chegar.

A SG Advogados possui uma área dedicada à assessoria de síndicos e, além disso, atua fortemente na proteção patrimonial e redução de riscos pessoais.

Agora, se quiser entender melhor o seu nível de exposição jurídica, basta entrar em contato.

Fale agora com um advogado especialista em condomínios da SG Advogados.