A advocacia condominial preventiva trabalha para que os problemas não aconteçam: revisa regras, contratos e procedimentos e orienta o síndico antes das decisões. A contenciosa atua quando o conflito já existe e chegou, ou está para chegar, à Justiça: defende o condomínio em processos e move ações em seu nome, como a cobrança de cotas em atraso.
Atuação preventiva
- Atualização da convenção e do regimento interno.
- Revisão de editais e orientação sobre quóruns de assembleia.
- Análise de contratos de manutenção, portaria, obras e administradora.
- Modelos de advertência, notificação e multa com base nas regras.
- Política de cobrança amigável de inadimplentes.
- Adequação do condomínio à LGPD (câmeras, cadastros, dados de visitantes).
Resultado esperado: decisões amparadas na lei e na convenção, que resistem a contestações.
Atuação contenciosa
- Execução de cotas condominiais (art. 784, X, do Código de Processo Civil).
- Defesa em ações de condôminos, vizinhos, prestadores e funcionários.
- Ações contra construtora por vícios de construção.
- Ações contra condômino antissocial.
- Anulação ou defesa da validade de assembleias.
Resultado esperado: defesa técnica do condomínio no processo e recuperação de valores devidos.
Comparativo
| Preventiva | Contenciosa | |
|---|---|---|
| Momento | Antes do conflito | Depois do conflito |
| Objetivo | Evitar processos | Resolver o processo |
| Custo | Mensal, previsível | Por demanda |
| Exemplos | Regimento, assembleias, contratos | Cobrança judicial, defesa em ações |
Como as duas se complementam
Um condomínio com boa estrutura preventiva tem menos processos e, quando eles acontecem, tem mais documentos para se defender. Atas bem redigidas, notificações formais e contas documentadas são a melhor prova em juízo.
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