Se o proprietário decidir vender o imóvel alugado, o inquilino tem preferência para comprá-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros. O proprietário deve notificá-lo com todas as condições do negócio, e o inquilino tem 30 dias para aceitar. A regra está nos arts. 27 a 34 da Lei do Inquilinato.
Como funciona
- Notificação. O proprietário comunica o inquilino por escrito, informando preço, forma de pagamento, existência de ônus sobre o imóvel e local e horário para examinar os documentos (art. 27).
- Prazo. O inquilino tem 30 dias para manifestar, de forma inequívoca, que aceita a proposta integralmente (art. 28).
- Desistência do proprietário. Se o inquilino aceitar e o proprietário desistir da venda, responde pelos prejuízos (art. 29).
Quando a preferência não se aplica
O art. 32 exclui: venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Também não se aplica, em regra, à venda de unidades isoladas quando o imóvel inteiro é alugado a um só inquilino, conforme as regras específicas do art. 31.
Se o inquilino for preterido
O art. 33 dá duas opções:
- Perdas e danos, contra o proprietário.
- Adjudicação do imóvel: o inquilino deposita o preço e as despesas do negócio e pede o imóvel para si, desde que:
- o contrato de locação esteja averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda;
- o pedido seja feito em até seis meses do registro da venda.
Sem a averbação, resta apenas a indenização. Por isso, o inquilino que tem interesse em comprar deve averbar o contrato. Veja registro do contrato de locação na matrícula.
Condomínio entre proprietários
Se o imóvel tiver mais de um dono, a preferência do condômino tem prioridade sobre a do inquilino (art. 34).
Para o proprietário
Notificar corretamente evita a anulação da venda e indenizações. A notificação deve ter todas as condições reais do negócio: oferecer um preço ao inquilino e vender por outro menor a terceiro caracteriza preterição.
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