Regularizar um imóvel é fazer com que a matrícula no cartório de registro de imóveis corresponda à realidade: quem é o dono, qual a área e o que está construído. O caminho depende do problema: falta de registro da compra, construção não averbada, área diferente da descrita ou ocupação sem título. Um imóvel regular pode ser vendido, financiado e herdado sem obstáculos.
Problemas mais comuns e soluções
| Problema | Solução |
|---|---|
| Compra feita só com contrato, sem escritura | Escritura e registro; se o vendedor não colaborar, adjudicação compulsória |
| Construção ou ampliação não averbada | Averbação da construção com habite-se e certidão da obra |
| Área ou medidas diferentes da realidade | Retificação de registro (arts. 212 e 213 da Lei 6.015/1973) |
| Ocupação antiga sem título | Usucapião, judicial ou extrajudicial |
| Núcleo urbano informal | Regularização fundiária urbana (Reurb) |
| Proprietário falecido | Inventário e registro da partilha |
Averbação de construção
A construção feita no terreno não aparece automaticamente na matrícula. Para averbá-la, normalmente são exigidos o habite-se (ou certificado de conclusão) da prefeitura e a certidão negativa de débitos relativos à obra (CND). Sem averbação, o imóvel vale menos e pode ter o financiamento recusado.
Retificação de área
Quando a descrição da matrícula não bate com a realidade, a retificação pode ser feita diretamente no cartório, com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e a anuência dos confrontantes (Lei de Registros Públicos, arts. 212 e 213).
Usucapião e Reurb
Quem ocupa o imóvel com intenção de dono pelo prazo legal pode obter a propriedade por usucapião, inclusive em cartório. Veja usucapião extrajudicial. Em núcleos informais, a Lei 13.465/2017 prevê a regularização fundiária urbana, conduzida pelo município.
Por onde começar
- Peça a certidão de matrícula atualizada.
- Compare com a situação real: dono, área e construção.
- Reúna contratos, escrituras, plantas e documentos da prefeitura.
- Defina o procedimento adequado com orientação jurídica.
Veja também promessa de compra e venda e escritura e conheça a nossa atuação em Direito Imobiliário.