Na maior parte dos condomínios, sim: quem mora em cobertura paga condomínio maior, porque a regra do Código Civil é dividir as despesas na proporção da fração ideal de cada unidade (art. 1.336, I), e a cobertura costuma ter fração ideal maior. A convenção, porém, pode adotar outro critério, e é ela que define a regra em cada prédio.
O que é fração ideal
É a parte de cada unidade no terreno e nas áreas comuns, expressa em número decimal ou percentual. Ela é definida na instituição do condomínio e consta da matrícula de cada imóvel. Unidades maiores, como coberturas, normalmente têm fração maior.
O que dizem os tribunais
O Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido a validade do rateio pela fração ideal, ainda que a cobertura não use mais os serviços do condomínio do que as outras unidades. O argumento de que "a cobertura não gasta mais" não basta para afastar a regra legal quando a convenção a adota.
Por outro lado, quando a convenção prevê divisão igualitária, a cobrança maior da cobertura é que fica sem fundamento.
Como mudar o critério
- Verificar o que diz a convenção sobre rateio.
- Levar a proposta à assembleia, com a minuta da nova redação.
- Aprovar a alteração com dois terços das frações ideais (art. 1.351).
- Registrar a alteração no cartório de imóveis.
Como a mudança altera o valor pago por todos, é comum haver resistência das demais unidades. Vale apresentar simulações com os novos valores antes da votação.
Cobertura e área comum de uso exclusivo
Em alguns prédios, o terraço da cobertura é área comum de uso exclusivo. A manutenção desse espaço pode ser atribuída ao morador pela convenção, o que também influencia a divisão de despesas.
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