O condomínio residencial pode proibir a locação por curta temporada feita por plataformas como o Airbnb, desde que a vedação esteja na convenção. É o que o Superior Tribunal de Justiça vem decidindo desde 2021 (REsp 1.819.075/RS, entre outros), por entender que esse tipo de uso se aproxima da hospedagem e altera a destinação residencial do prédio. Sem previsão na convenção, o condomínio pode regular, mas a proibição fica sujeita a discussão.
Por que a Justiça admite a proibição
A Lei do Inquilinato prevê a locação para temporada (art. 48), de até 90 dias. O STJ diferenciou essa locação tradicional da oferta por diárias, com alta rotatividade e serviços típicos de hotelaria. Nesses casos, prevalece a destinação residencial definida na convenção, e o condomínio pode vedar o uso.
Como o condomínio pode proibir
- Verificar se a convenção já trata da destinação estritamente residencial e da locação por temporada.
- Se não tratar, convocar assembleia para alterar a convenção, com quórum de dois terços das frações ideais (art. 1.351 do Código Civil).
- Registrar a alteração no cartório de imóveis.
- Comunicar os condôminos e fixar prazo de adaptação.
Se o condomínio preferir regular
- Cadastro antecipado dos hóspedes, com documento.
- Limite de ocupantes por unidade.
- Regras de uso de piscina, academia e salão por hóspedes.
- Responsabilidade do proprietário pelas multas e danos causados.
- Proibição de check-in na portaria (entrega de chaves pelo próprio anfitrião).
Para o proprietário que aluga
Antes de anunciar, leia a convenção e o regimento. Se houver vedação, a locação pode gerar multas e ação judicial. Se não houver, siga as regras de cadastro e uso e mantenha o condomínio informado.
Para revisar a convenção do seu condomínio, veja revisão de convenção e regimento interno e a nossa atuação em Direito Condominial.