O síndico é o representante legal do condomínio, eleito pela assembleia e responsável pela gestão. A administradora é uma empresa contratada para executar tarefas administrativas, como emitir boletos, cuidar da folha de pagamento e da contabilidade. O síndico pode delegar funções à administradora, mas não deixa de responder pelo condomínio.
O síndico
Eleito em assembleia para mandato de até dois anos, renovável, o síndico pode ser condômino ou não (art. 1.347 do Código Civil). Suas competências (art. 1.348) incluem:
- convocar a assembleia;
- representar o condomínio em juízo e fora dele;
- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento e as decisões da assembleia;
- elaborar o orçamento anual;
- cobrar as contribuições e aplicar as multas;
- prestar contas anualmente e quando exigido;
- cuidar da conservação das partes comuns e da contratação do seguro da edificação.
A administradora
É contratada pelo condomínio, com aprovação da assembleia (art. 1.348, § 2º), para tarefas como:
- emissão e cobrança de boletos;
- contabilidade e balancetes;
- folha de pagamento e obrigações trabalhistas dos funcionários;
- cotação de serviços e controle de contratos;
- apoio na convocação e realização de assembleias.
Quem responde pelo quê
| Tema | Síndico | Administradora |
|---|---|---|
| Representação legal | Sim | Não |
| Decisões de gestão | Sim | Executa |
| Prestação de contas à assembleia | Sim | Prepara os documentos |
| Erros na execução contratada | Fiscaliza | Responde perante o condomínio pelo contrato |
O síndico deve fiscalizar a administradora. Se ela comete erros, o condomínio pode responsabilizá-la nos termos do contrato, mas o síndico também pode responder se tiver sido omisso. Veja a responsabilidade civil do síndico.
Síndico profissional
Muitos condomínios contratam um síndico profissional, pessoa ou empresa de fora do prédio. Ele exerce a função de síndico, com as mesmas responsabilidades, e não se confunde com a administradora, que continua a prestar serviços de apoio.
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