A cobrança de inadimplentes segue uma ordem: contato amigável, notificação formal, tentativa de acordo e, se nada funcionar, execução judicial da dívida. A lei dá ao condomínio instrumentos fortes, como a execução direta e a penhora do imóvel, mas proíbe constranger o devedor. Seguir o passo a passo protege o síndico e acelera a recuperação do valor.
1. Cobrança amigável
Assim que a cota vence sem pagamento, a administradora ou o síndico deve fazer contato, de forma discreta, informando o débito atualizado. Muitas inadimplências são esquecimento ou dificuldade momentânea e se resolvem aqui.
Não é permitido expor o nome do devedor em elevador ou quadro de avisos, cortar serviços essenciais ou proibir o uso de áreas comuns. Essas práticas geram indenização por dano moral contra o condomínio.
2. Notificação formal
Persistindo o atraso (é comum adotar o prazo de 30 a 60 dias), envie notificação por escrito, com comprovante de recebimento, informando o valor, os encargos e um prazo para pagamento ou proposta de acordo.
3. Acordo
O parcelamento deve respeitar os critérios aprovados em assembleia ou previstos na convenção, para não dar tratamento desigual entre condôminos. Formalize o acordo por escrito, com cláusula de vencimento antecipado em caso de novo atraso.
4. Protesto
Em São Paulo, a cota condominial pode ser levada a protesto em cartório. O protesto negativa o nome do devedor e costuma estimular o pagamento sem processo.
5. Execução judicial
Desde o Código de Processo Civil de 2015, a cota condominial prevista na convenção ou aprovada em assembleia é título executivo extrajudicial (art. 784, X). Isso permite pular a fase de conhecimento e pedir diretamente:
- citação para pagamento em 3 dias;
- penhora de valores em conta, veículos ou do próprio imóvel;
- inclusão das cotas que vencerem durante o processo.
O imóvel pode ser penhorado e leiloado mesmo sendo bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV). Detalhamos o procedimento em cobrança judicial da taxa condominial.
Documentos necessários
- Convenção e ata que aprovou o orçamento e as contribuições.
- Planilha do débito com encargos.
- Boletos ou demonstrativos das cotas em aberto.
- Matrícula atualizada do imóvel, para identificar o proprietário.
Prazo para agir
A pretensão de cobrar prescreve em cinco anos contados de cada vencimento. Deixar a dívida crescer também prejudica o caixa e aumenta o rateio para quem paga em dia.
Para estruturar a cobrança no seu condomínio, conheça a nossa atuação em Direito Condominial.