Quanto tempo leva uma execução de taxa condominial?

Varia conforme a localização do devedor e a existência de bens. Quando há valores em conta ou acordo logo após a citação, o caso pode se resolver em poucos meses. Se for necessário leiloar o imóvel, o processo costuma levar mais de um ano.

O inquilino pode ser executado pelas cotas em atraso?

A obrigação perante o condomínio é do proprietário, porque a dívida acompanha o imóvel. O proprietário pode depois cobrar do inquilino conforme o contrato de locação.

As cotas que vencerem durante o processo entram na cobrança?

Sim. O art. 323 do CPC permite incluir as parcelas que vencerem no curso do processo, sem necessidade de nova ação.

Cobrança judicial de taxa condominial: entenda o processo

Desde 2016, o condomínio pode cobrar as cotas em atraso diretamente por execução, sem precisar primeiro provar a dívida em um processo de conhecimento. Isso acontece porque o Código de Processo Civil passou a tratar a contribuição condominial como título executivo extrajudicial (art. 784, X). Na prática, o devedor é citado para pagar em três dias e, se não pagar, seus bens podem ser penhorados, inclusive o próprio apartamento.

Requisitos para executar

A cota precisa estar prevista na convenção ou aprovada em assembleia e documentalmente comprovada. Por isso, a petição inicial costuma trazer:

convenção do condomínio;
ata da assembleia que aprovou o orçamento e o valor das contribuições;
demonstrativo do débito, com multa de até 2%, juros e correção;
matrícula do imóvel, para indicar o proprietário.

Etapas do processo

Petição inicial com os documentos e o cálculo atualizado.
Citação do devedor para pagar em 3 dias (art. 829 do CPC). Se pagar nesse prazo, os honorários do advogado do condomínio caem pela metade.
Penhora de bens, se não houver pagamento: bloqueio de valores em conta, veículos e o próprio imóvel.
Embargos. O devedor pode se defender em 15 dias, alegando, por exemplo, pagamento ou cobrança indevida.
Parcelamento. O devedor pode pedir para depositar 30% e pagar o restante em até 6 parcelas mensais (art. 916 do CPC).
Avaliação e leilão do imóvel, se não houver pagamento nem bens mais fáceis de converter em dinheiro.

Bem de família não impede a penhora

A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra a maioria das dívidas, mas abre exceção para as contribuições devidas em função do próprio imóvel (art. 3º, IV). Por isso a dívida de condomínio pode levar o apartamento a leilão, mesmo que seja o único imóvel do devedor.

Cotas que vencem durante o processo

As parcelas que vencem enquanto a execução tramita podem ser incluídas no mesmo processo (art. 323 do CPC), o que evita uma nova ação a cada atraso.

Prazo para cobrar

O STJ fixou em cinco anos o prazo para cobrar cotas condominiais, contado do vencimento de cada parcela (art. 206, § 5º, I, do Código Civil). Depois disso, a parcela prescreve.

Antes de ajuizar

A execução é eficiente, mas tem custos e tempo. Vale tentar antes a notificação, o acordo e o protesto, como mostramos no passo a passo da cobrança de inadimplentes. Quando o débito cresce sem perspectiva de acordo, a execução é o caminho.

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