Despesas ordinárias são as de manutenção e funcionamento do dia a dia do condomínio; despesas extraordinárias são as que não se referem aos gastos rotineiros, como obras estruturais e melhorias. Em imóvel alugado, o inquilino paga as ordinárias e o proprietário paga as extraordinárias, conforme os arts. 22 e 23 da Lei do Inquilinato.
Despesas ordinárias (inquilino)
Listadas no art. 23, § 1º:
- salários e encargos dos funcionários do condomínio;
- consumo de água, esgoto, gás e luz das áreas comuns;
- limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- manutenção de equipamentos (elevadores, portões, interfone, bombas);
- pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas comuns;
- rateio de saldo devedor que não seja de período anterior à locação;
- reposição do fundo de reserva usado para cobrir despesas ordinárias.
Despesas extraordinárias (proprietário)
Listadas no art. 22, parágrafo único:
- obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura do prédio;
- pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas;
- obras de habitabilidade do edifício;
- indenizações trabalhistas e previdenciárias de dispensas anteriores à locação;
- instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer;
- decoração e paisagismo das partes comuns;
- constituição do fundo de reserva.
Como fica na prática
O boleto do condomínio deve discriminar as despesas. Se vier um valor único, o inquilino pode pedir a comprovação (art. 23, § 2º). Quando o inquilino paga tudo, o proprietário deve reembolsar as extraordinárias, ou as partes podem compensar no aluguel.
Perante o condomínio
Para o condomínio, quem deve é o proprietário (art. 1.336, I, do Código Civil). A divisão acima vale só entre locador e locatário. Se o inquilino não paga, o condomínio cobra do dono, que depois cobra do inquilino.
Rateio extra
Despesas extraordinárias costumam ser aprovadas em assembleia e cobradas em rateio específico, proporcional às frações ideais.
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