A Lei do Inquilinato permite quatro garantias na locação: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, e proíbe exigir mais de uma no mesmo contrato (art. 37 da Lei 8.245/1991). Não existe uma opção melhor para todos os casos: a caução é simples e barata, mas cobre pouco; o fiador não tem custo, mas expõe o patrimônio de outra pessoa; o seguro-fiança dá mais cobertura ao locador, mas tem custo anual para o inquilino.
Comparativo
| Caução | Fiador | Seguro-fiança | |
|---|---|---|---|
| Custo para o inquilino | Valor imobilizado (até 3 aluguéis) | Nenhum direto | Prêmio anual |
| Cobertura para o locador | Limitada ao valor depositado | Patrimônio do fiador | Limite da apólice |
| Burocracia | Baixa | Média (análise do fiador) | Média (análise de crédito) |
| Devolução | Valor corrigido ao final | — | Não há devolução do prêmio |
Caução
Pode ser em dinheiro, bens móveis ou imóveis (art. 38). Em dinheiro, limita-se a três meses de aluguel, depositados em poupança, e é devolvida ao final com os rendimentos, descontados eventuais débitos.
Fiança
O fiador responde pelas dívidas do inquilino até a entrega das chaves, salvo disposição contratual diferente. Se o contrato for prorrogado por prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar notificando o locador, ficando responsável por mais 120 dias (art. 40, X). Seu único imóvel pode ser penhorado: a Lei 8.009/1990 excepciona a fiança locatícia (art. 3º, VII), e o STF confirmou essa regra para locações residenciais e comerciais.
Seguro-fiança
Contratado com seguradora, cobre aluguéis e, conforme a apólice, encargos, danos ao imóvel e multa. O prêmio é pago pelo inquilino, geralmente anualmente. É a opção que mais protege o locador quando o inquilino não tem fiador.
Como escolher
- Para o inquilino: se tem reserva, a caução costuma ser a mais barata; se tem fiador disposto, a fiança evita custo; sem nenhum dos dois, o seguro-fiança viabiliza a locação.
- Para o locador: avaliar a cobertura real de cada garantia frente ao valor do aluguel e ao risco.
Sem nenhuma garantia, o locador pode exigir o aluguel antecipado, até o sexto dia do mês vencido (art. 42).
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