A assembleia é o órgão que decide os rumos do condomínio: aprova o orçamento e as contas, elege o síndico, autoriza obras e altera as regras. Para que suas decisões valham, ela precisa ser convocada corretamente, respeitar o quórum exigido para cada assunto e registrar tudo em ata. Esses requisitos estão nos arts. 1.350 a 1.355 do Código Civil.
Tipos de assembleia
- Ordinária. Anual e obrigatória. Aprova o orçamento, as contribuições e a prestação de contas, e elege o síndico quando for o caso (art. 1.350).
- Extraordinária. Convocada sempre que surge um assunto que não pode esperar: obras, alteração da convenção, destituição do síndico, rateio extra.
Convocação
A assembleia só pode deliberar se todos os condôminos forem convocados (art. 1.354). O edital deve indicar data, hora, local ou plataforma, e a pauta. A forma e a antecedência costumam estar na convenção. Assuntos fora da pauta não devem ser votados.
Quóruns
| Assunto | Quórum |
|---|---|
| Decisões gerais (1ª convocação) | Maioria dos presentes que representem metade das frações ideais |
| Decisões gerais (2ª convocação) | Maioria dos presentes |
| Alteração da convenção | 2/3 das frações ideais |
| Mudança de destinação do edifício ou da unidade | 2/3 dos condôminos (Lei 14.405/2022) |
| Obras voluptuárias | 2/3 dos condôminos |
| Obras úteis | Maioria dos condôminos |
| Destituição do síndico | Maioria absoluta dos membros da assembleia |
Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diferente na convenção (art. 1.352, parágrafo único). O condômino inadimplente não vota (art. 1.335, III).
Assembleia virtual e sessão permanente
A Lei 14.309/2022 incluiu o art. 1.354-A, que permite assembleias eletrônicas, e autorizou a assembleia em sessão permanente quando a votação exigir quórum especial não atingido. Nesse caso, a assembleia pode ser suspensa e retomada em até 90 dias para colher os votos que faltam.
Ata e impugnação
A ata deve registrar presentes, votos e decisões, e ser enviada a todos. Decisões tomadas sem convocação regular, com quórum insuficiente, fora da pauta ou contra a lei podem ser anuladas judicialmente. Veja o que fazer diante de uma assembleia irregular.
Boas práticas para o síndico
- Confira a convenção antes de redigir o edital.
- Comprove o envio da convocação a todos.
- Prepare documentos de apoio (orçamentos, contas, minutas) com antecedência.
- Controle a lista de presença e as procurações.
- Registre na ata os votos e as manifestações relevantes.
Para orientação sobre assembleias e alteração de regras, conheça a nossa atuação em Direito Condominial.