Uma assembleia é irregular quando desrespeita as regras de convocação, quórum ou pauta, ou quando aprova algo contrário à lei ou à convenção. O caminho, na maioria dos casos, é registrar a discordância, pedir a cópia da ata e tentar a correção em nova assembleia. Se isso não resolver, a decisão pode ser anulada na Justiça.
Vícios mais comuns
- Convocação falha. O art. 1.354 do Código Civil exige que todos os condôminos sejam convocados. Edital afixado só no elevador, sem a forma prevista na convenção, é causa frequente de nulidade.
- Quórum insuficiente. Alterar a convenção exige 2/3 das frações ideais; obras voluptuárias, 2/3 dos condôminos. Aprovar esses temas por maioria simples invalida a decisão.
- Assunto fora da pauta. Votar tema que não constava do edital surpreende quem não compareceu.
- Voto de inadimplente. O art. 1.335, III, só permite votar a quem está em dia.
- Procurações irregulares ou limite de procurações previsto na convenção desrespeitado.
- Conteúdo ilegal. Mesmo com quórum, a assembleia não pode, por exemplo, proibir genericamente animais ou impor multa acima dos limites legais.
O que fazer, passo a passo
- Registre a discordância durante a assembleia e peça que conste em ata.
- Solicite a ata e a lista de presença ao síndico ou à administradora.
- Reúna provas do vício: edital, comprovantes de envio, gravação (se permitida), procurações.
- Notifique o síndico apontando a irregularidade e pedindo nova assembleia. Veja quando usar a notificação extrajudicial.
- Convoque com outros condôminos, se o síndico se recusar: um quarto dos condôminos pode convocar a assembleia (art. 1.355).
- Ação judicial de anulação, se a irregularidade persistir e causar prejuízo. Em casos urgentes, como uma obra prestes a começar, é possível pedir liminar para suspender a decisão.
Para o síndico: como evitar a nulidade
Seguir a convenção na convocação, conferir o quórum de cada item antes da votação, controlar presença e procurações, e registrar os votos na ata. Quando houver dúvida sobre o quórum, vale refazer a votação em nova assembleia. Isso costuma custar menos do que defender a decisão na Justiça. Revise as regras das assembleias.
Para analisar uma assembleia específica, fale com a nossa equipe de Direito Condominial.