O inventário é o procedimento que levanta os bens, as dívidas e os herdeiros de quem faleceu e termina com a partilha, que define o que cabe a cada um. Quando há imóveis, os conflitos mais comuns envolvem quem fica com cada bem, o uso do imóvel durante o inventário e a venda. Acordo entre os herdeiros, avaliação justa dos imóveis e orientação jurídica desde o início são as melhores formas de evitar disputas longas.
Judicial ou em cartório
- Extrajudicial: escritura em tabelionato, com advogado, quando todos os herdeiros estão de acordo (art. 610 do Código de Processo Civil). Desde 2024, as normas do CNJ admitem esse caminho também em alguns casos com herdeiros menores ou com testamento, sob condições específicas.
- Judicial: obrigatório quando há divergência entre os herdeiros ou quando as condições para o cartório não são atendidas.
O inventário deve ser aberto em até dois meses do falecimento (art. 611 do CPC).
Etapas
- Reunir documentos: certidão de óbito, documentos dos herdeiros, matrículas dos imóveis, extratos e dívidas.
- Avaliar os bens.
- Recolher o ITCMD, imposto estadual sobre a herança.
- Definir a partilha.
- Registrar a partilha nas matrículas dos imóveis.
Estratégias para evitar conflitos
- Avaliação imparcial: usar laudo técnico ou valores de referência aceitos por todos evita a sensação de que alguém saiu favorecido.
- Partilha por bens inteiros: sempre que possível, atribuir imóveis inteiros a cada herdeiro, compensando diferenças em dinheiro, em vez de manter todos como coproprietários de tudo.
- Uso do imóvel durante o inventário: combinar por escrito quem usa, quem paga IPTU e condomínio, e se haverá aluguel aos demais.
- Venda com consenso: quando ninguém quer ficar com o imóvel, a venda durante o inventário depende de autorização (alvará judicial ou concordância de todos no extrajudicial).
- Mediação: em famílias com desentendimentos antigos, um mediador ajuda a separar a questão emocional da patrimonial.
Planejamento sucessório
Testamento, doação com reserva de usufruto e outras ferramentas permitem organizar em vida a divisão dos imóveis, reduzindo conflitos e custos. Cada estratégia tem efeitos fiscais e sucessórios que precisam ser avaliados caso a caso, respeitando a parte legítima dos herdeiros necessários (art. 1.846 do Código Civil).
Imóveis irregulares
Imóveis sem escritura ou com construção não averbada complicam a partilha. Veja regularização de imóvel na matrícula.
Conheça a nossa atuação em Família e Sucessões.