Uma multa condominial é legal quando a infração e a penalidade estão previstas na convenção ou no regimento interno, o valor respeita os limites do Código Civil e o condômino teve a chance de se defender antes da aplicação. Faltando qualquer um desses pontos, a multa pode ser anulada na Justiça e o condomínio ainda pode ter de devolver o que cobrou.
O que a lei diz sobre multas no condomínio
O Código Civil trata de três situações diferentes:
| Situação | Base legal | Limite |
|---|---|---|
| Atraso no pagamento da cota | Art. 1.336, § 1º | Multa de até 2%, mais juros |
| Descumprimento de dever (obras que comprometem a segurança, uso indevido da unidade, perturbação do sossego) | Art. 1.336, § 2º | Até 5 vezes a contribuição mensal |
| Descumprimento reiterado ou comportamento antissocial | Art. 1.337 | Até 5 vezes (reiteração) ou até 10 vezes (antissocial) |
Os deveres do condômino estão no art. 1.336: contribuir para as despesas, não realizar obras que comprometam a segurança, preservar a fachada e usar a unidade sem prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais.
Quando a multa é considerada válida
- Previsão expressa. A convenção ou o regimento devem descrever a conduta proibida e a penalidade. Regra vaga ("comportamento inadequado") abre espaço para contestação.
- Proporcionalidade. O valor deve ser compatível com a gravidade da infração e não pode ultrapassar os limites legais.
- Prova da infração. Registro em livro de ocorrências, imagens, testemunhas ou relatório do zelador.
- Notificação e defesa. O condômino deve ser informado da infração e receber prazo para apresentar sua versão.
- Regra vigente na data do fato. Uma alteração do regimento não alcança condutas anteriores.
Passo a passo para aplicar uma multa
- Registre a ocorrência com data, horário, descrição e provas.
- Confira a previsão na convenção e no regimento: qual artigo foi violado e qual é a penalidade.
- Envie advertência ou notificação ao condômino, descrevendo o fato e abrindo prazo para defesa. Muitas convenções exigem advertência antes da primeira multa.
- Analise a defesa e registre a decisão por escrito.
- Aplique a multa no boleto seguinte, com a indicação do dispositivo violado.
- Leve à assembleia os casos em que a lei exige deliberação, como a multa por comportamento antissocial do art. 1.337.
Se o imóvel estiver alugado, a notificação deve ir ao inquilino e ao proprietário. Perante o condomínio, quem responde pela multa é o proprietário, que pode cobrar do inquilino conforme o contrato de locação.
Erros que costumam anular multas
- Multa sem previsão na convenção ou no regimento.
- Valor acima do limite legal ou fixado sem critério.
- Ausência de notificação prévia e de prazo para defesa.
- Multa por atraso acima de 2%.
- Aplicação seletiva, apenas contra alguns moradores.
Esses erros, além de anular a cobrança, podem gerar pedido de indenização contra o condomínio. Por isso vale revisar periodicamente o regimento e o procedimento de aplicação. Veja também o artigo sobre como agir em casos de barulho excessivo, uma das infrações mais comuns.
Quando procurar orientação jurídica
Vale ouvir um advogado antes de aplicar a primeira multa por comportamento antissocial, quando o condômino contesta formalmente a penalidade ou quando o regimento precisa ser atualizado. Conheça a nossa atuação em Direito Condominial e o artigo sobre a revisão da convenção e do regimento interno.