O comprador pode exigir a escritura definitiva quando tiver quitado o preço e não houver cláusula de arrependimento no contrato. Se o vendedor se recusar ou não for encontrado, o caminho é a adjudicação compulsória, que obriga a transferência do imóvel e pode ser feita na Justiça ou, desde 2022, diretamente no cartório de registro de imóveis.
O que é a promessa de compra e venda
É o contrato em que as partes se comprometem a fazer a compra e venda definitiva no futuro, normalmente quando o preço é pago em parcelas. Registrada na matrícula, sem cláusula de arrependimento, a promessa dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil).
Quando a escritura pode ser exigida
- Preço integralmente pago.
- Ausência de cláusula de arrependimento (ou prazo de arrependimento já vencido).
- Cumprimento das demais obrigações do comprador previstas no contrato.
Adjudicação compulsória judicial
O comprador pede ao juiz que a sentença substitua a escritura. O STJ entende que o pedido independe do registro prévio da promessa (Súmula 239). A sentença é levada ao cartório para registro.
Adjudicação compulsória extrajudicial
A Lei 14.382/2022 incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, permitindo o procedimento no cartório de imóveis. Em linhas gerais:
- Advogado apresenta o requerimento com a promessa e a prova da quitação.
- O vendedor é notificado para assinar a escritura em 15 dias úteis.
- Sem resposta, e com a documentação completa, o oficial registra a transferência.
- Exige ata notarial e o recolhimento do ITBI.
Costuma ser mais rápido que o processo judicial quando não há disputa.
Documentos importantes
- Contrato de promessa e eventuais aditivos.
- Comprovantes de todos os pagamentos.
- Matrícula atualizada do imóvel.
- Documentos das partes.
Riscos de deixar para depois
Enquanto a escritura não é registrada, o imóvel continua em nome do vendedor e pode ser penhorado por dívidas dele ou entrar em inventário. Veja posse e propriedade e regularização de imóvel na matrícula.
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