Posse é o exercício de fato de algum dos poderes de dono, como morar, usar ou alugar o imóvel. Propriedade é o direito de usar, gozar, dispor e reaver o bem, e, no caso de imóveis, só existe com o registro no cartório de registro de imóveis. Quem compra um imóvel e não registra a escritura pode ter a posse, mas ainda não é dono perante a lei e corre riscos sérios.
O que a lei diz
- Posse: "considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade" (art. 1.196 do Código Civil).
- Propriedade: "o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la" (art. 1.228).
- Transferência: "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título no Registro de Imóveis" (art. 1.245). Enquanto não registrado, o alienante continua sendo havido como dono.
Por que a diferença importa para o comprador
Enquanto a escritura não é registrada:
- o imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor;
- o vendedor pode vendê-lo novamente a outra pessoa, que, registrando primeiro, se torna dona;
- se o vendedor morrer, o imóvel entra no inventário dele;
- o comprador não consegue financiar, hipotecar ou vender com segurança.
Contrato de gaveta
É o contrato particular sem registro. Dá ao comprador a posse e um direito contra o vendedor, mas não a propriedade. Para se proteger, o comprador pode registrar a promessa de compra e venda na matrícula ou, quitado o preço, exigir a escritura. Veja quando o comprador pode exigir a escritura.
Quando a posse vira propriedade
Pela usucapião, quem exerce posse mansa, pacífica e contínua, com intenção de dono, pelo prazo legal, pode obter a propriedade, inclusive em cartório. Veja usucapião extrajudicial.
Checklist do comprador
- Matrícula atualizada do imóvel (proprietário, ônus, penhoras).
- Certidões do vendedor (ações cíveis, trabalhistas, fiscais).
- Escritura pública (obrigatória acima de 30 salários mínimos, art. 108 do Código Civil).
- Registro da escritura na matrícula, o quanto antes.
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