O aluguel pode ser reajustado uma vez a cada 12 meses, pelo índice previsto no contrato. As partes escolhem livremente o índice oficial (IGP-M, IPCA, IVAR e outros), mas a lei proíbe atrelar o valor ao salário mínimo ou à moeda estrangeira. Reajuste fora da periodicidade, por índice não previsto ou acima do pactuado é cobrança indevida.
Regras principais
- Periodicidade anual: nos contratos de prazo igual ou superior a um ano, o reajuste só pode ocorrer a cada 12 meses (art. 2º, § 1º, da Lei 10.192/2001).
- Índice livre, mas oficial: o contrato define o índice; sem previsão, não há reajuste automático.
- Vedações: não se pode vincular o aluguel à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17 da Lei do Inquilinato).
Quando o reajuste é abusivo
- Aplicação antes de completar 12 meses do contrato ou do último reajuste.
- Uso de índice diferente do contratado.
- Aplicação cumulativa de índices.
- Cobrança de "reajuste de mercado" sem acordo e fora da ação revisional.
O inquilino pode recusar o valor excedente e, se pagou a mais, pedir a devolução.
Quando o índice dispara
Em anos em que um índice sobe muito acima da inflação (como ocorreu com o IGP-M em 2020 e 2021), locador e inquilino podem negociar a troca do índice ou um reajuste menor. O acordo deve ser feito por escrito, em aditivo ao contrato.
Ação revisional
Se, depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo, o aluguel estiver fora do valor de mercado, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial (art. 19). Um perito avalia o valor de mercado, e o juiz pode fixar aluguel provisório durante o processo.
Como calcular
- Identifique o índice e a data-base no contrato.
- Consulte o acumulado dos 12 meses anteriores ao aniversário do contrato (fontes oficiais: FGV para IGP-M e IVAR, IBGE para IPCA).
- Aplique o percentual sobre o aluguel vigente.
- Comunique o novo valor por escrito, com o cálculo.
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