O condomínio pode exigir que toda reforma relevante dentro de uma unidade seja comunicada antes, acompanhada de um plano assinado por engenheiro ou arquiteto, executada nos horários do regimento e sem comprometer a segurança, a fachada ou as áreas comuns. Essas exigências vêm do Código Civil (art. 1.336, II e III) e da norma técnica ABNT NBR 16.280, que trata de reformas em edificações.
O que diz a NBR 16.280
- Antes de iniciar, o responsável pela unidade entrega ao síndico um plano de reforma elaborado por profissional habilitado, com ART (engenheiro) ou RRT (arquiteto).
- O síndico analisa o plano, pode pedir esclarecimentos e autoriza ou não o início, eventualmente com apoio técnico.
- Durante a obra, o condomínio pode fiscalizar se o que está sendo feito corresponde ao plano.
- Ao final, o responsável comunica a conclusão.
Obras que exigem mais cuidado
- Remoção ou abertura de paredes.
- Alterações hidráulicas, elétricas e de gás.
- Troca de revestimentos que acrescentem peso relevante.
- Fechamento de sacadas e alterações em janelas (afetam a fachada).
- Obras em áreas molhadas, com risco de infiltração.
O que é proibido
O condômino não pode fazer obras que comprometam a segurança da edificação nem alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas (art. 1.336, II e III). O fechamento de sacada, por exemplo, depende de padrão aprovado em assembleia.
Horários e convivência
O regimento define dias e horários de obra, regras para o transporte de material e entulho e o uso do elevador. Barulho fora desses horários pode gerar advertência e multa. Veja como agir em casos de barulho excessivo.
Obras nas áreas comuns
São outra situação, regulada pelo art. 1.341 do Código Civil: as voluptuárias exigem dois terços dos condôminos, as úteis exigem maioria, e as necessárias podem ser feitas pelo síndico, com comunicação à assembleia quando urgentes e de valor elevado.
Responsabilidade por danos
Quem reforma responde pelos danos causados a vizinhos e às áreas comuns. O profissional responsável também pode responder por falhas técnicas.
Para atualizar as regras de obras do seu condomínio, veja revisão de convenção e regimento e a nossa atuação em Direito Condominial.