A maior parte das ações contra síndicos nasce de poucos erros repetidos: contas mal documentadas, decisões tomadas sem a assembleia, manutenção negligenciada, multas aplicadas sem previsão e exposição de moradores. Conhecer esses pontos permite ao síndico corrigir a rotina antes que o problema chegue à Justiça.
1. Prestação de contas incompleta
O síndico deve prestar contas anualmente e sempre que exigido (art. 1.348, VIII, do Código Civil). Despesas sem nota, pagamentos em dinheiro sem recibo e mistura de contas pessoais com as do condomínio são a principal causa de ações de prestação de contas e de destituição.
2. Decidir o que cabe à assembleia
Contratar obras úteis ou voluptuárias, alterar regras, aprovar rateio extra ou contratar administradora sem aprovação da assembleia expõe o síndico a responder pelo gasto. O art. 1.341 separa o que ele pode fazer sozinho (obras necessárias) do que exige votação.
3. Manutenção negligenciada
Elevadores, sistema de incêndio, para-raios, marquises e rede elétrica exigem manutenção periódica e laudos. Um acidente decorrente de omissão gera responsabilidade do condomínio e pode recair sobre o síndico.
4. Seguro da edificação
O seguro contra incêndio ou destruição total ou parcial é obrigatório (art. 1.346). Deixar a apólice vencer é falha grave.
5. Multas sem fundamento
Multa sem previsão, acima do limite legal ou sem direito de defesa é anulada e pode gerar indenização. Veja multas condominiais.
6. Exposição de moradores
Divulgar lista de inadimplentes em áreas comuns, grupos de mensagem ou elevador, e restringir acesso a áreas comuns como forma de cobrança, são práticas que a Justiça considera abusivas.
7. Obrigações trabalhistas
Funcionários sem registro, horas extras não pagas e falta de recolhimentos geram passivo para o condomínio e questionamentos à gestão.
8. Dados pessoais
Imagens de câmeras, cadastros de moradores e visitantes estão sujeitos à LGPD. Compartilhar esses dados sem necessidade cria risco para o condomínio.
Como evitar
Documentar tudo, levar decisões relevantes à assembleia, manter calendário de manutenções e consultar um advogado antes de medidas arriscadas. Veja a responsabilidade civil do síndico e conheça a nossa atuação em Direito Condominial.