Quando a construtora atrasa a entrega do imóvel na planta além do prazo de tolerância de 180 dias, o comprador tem direito a ser indenizado. Ele pode escolher entre desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, com a multa contratual, ou manter a compra e receber 1% ao mês sobre o valor pago até a entrega. As regras estão no art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018.
Prazo de tolerância
O contrato pode prever tolerância de até 180 dias corridos além da data de entrega, desde que a cláusula seja expressa, clara e destacada. Dentro desse prazo, a construtora não está em atraso para fins de indenização. Atrasos causados por caso fortuito ou força maior comprovados também podem afastar a responsabilidade, mas problemas comuns da atividade, como falta de mão de obra ou chuvas sazonais, normalmente não servem como justificativa.
Opções do comprador após a tolerância
1. Desfazer o contrato (resolução)
- Devolução integral do que foi pago, em até 60 dias, corrigida.
- Multa prevista no contrato.
- Sem retenção de valores pela construtora, porque a culpa é dela.
2. Manter o contrato
- Indenização de 1% do valor efetivamente pago, para cada mês de atraso, corrigida monetariamente.
- Pagamento até a entrega das chaves.
O que dizem os tribunais
O STJ fixou teses importantes sobre o tema (Temas 970 e 971):
- O comprador não precisa provar que deixou de ganhar com o atraso: o prejuízo é presumido.
- A cláusula penal pelo atraso, em regra, não se acumula com lucros cessantes, porque ambas indenizam o mesmo prejuízo.
- Se o contrato só prevê multa contra o comprador, ela pode ser aplicada também à construtora em caso de atraso.
O atraso pode gerar ainda dano moral em situações excepcionais, como atrasos muito longos que comprometem a moradia da família.
Passo a passo
- Reúna o contrato, o memorial de incorporação, comprovantes de pagamento e comunicações com a construtora.
- Calcule a data-limite (data prevista mais tolerância).
- Notifique a construtora formalmente.
- Avalie a opção mais vantajosa: desfazer ou manter o contrato.
- Se não houver acordo, cabe ação judicial.
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