Vício oculto é o defeito que já existia na compra, não podia ser percebido numa vistoria comum e torna o imóvel impróprio para uso ou diminui seu valor, como infiltração escondida, problema estrutural ou instalação elétrica comprometida. Descoberto o problema, o comprador pode desfazer o negócio ou pedir abatimento no preço, desde que respeite prazos curtos. Por isso, é preciso agir rápido.
Compra entre particulares
Aplicam-se os arts. 441 a 446 do Código Civil (vícios redibitórios):
- Opções: desfazer o contrato com devolução do preço (ação redibitória) ou ficar com o imóvel e pedir abatimento (ação estimatória).
- Prazo: um ano contado da entrega do imóvel. Se o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo conta da descoberta, até o limite de um ano.
- Má-fé: se o vendedor sabia do defeito, responde também por perdas e danos (art. 443).
Compra de construtora ou incorporadora
A relação é de consumo, e o Código de Defesa do Consumidor se soma ao Código Civil:
- Vício oculto: 90 dias para reclamar, contados da descoberta (art. 26, II e § 3º).
- Opções: reparo em 30 dias; não sendo feito, substituição, devolução do valor ou abatimento (art. 18).
- Solidez e segurança: a construtora responde por cinco anos (art. 618 do Código Civil).
O que fazer ao descobrir o problema
- Documente: fotos, vídeos, datas e, se possível, laudo técnico de engenheiro.
- Notifique o vendedor ou a construtora por escrito, com prova de recebimento. A reclamação formal ao fornecedor suspende o prazo do CDC até a resposta.
- Não faça reparos definitivos antes de documentar, para não apagar a prova.
- Avalie o pedido: desfazer, abater ou exigir reparo.
- Ação judicial, se não houver solução.
Prevenção
Vistoria técnica antes da compra e análise da inspeção predial do condomínio reduzem muito o risco. Veja laudos e vistorias e atraso na entrega de imóvel na planta.
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