O inquilino pode pedir ressarcimento pelas benfeitorias necessárias, mesmo sem autorização do proprietário, e pelas úteis, desde que autorizadas. As voluptuárias não são indenizadas, mas podem ser retiradas ao fim da locação se isso não danificar o imóvel. Essas regras estão nos arts. 35 e 36 da Lei do Inquilinato e podem ser afastadas por cláusula expressa do contrato.
Os três tipos de benfeitoria
| Tipo | O que é | Exemplos | Indenização |
|---|---|---|---|
| Necessária | Conserva o imóvel ou evita que se deteriore | Conserto de telhado, troca de encanamento rompido, reparo na rede elétrica | Sim, mesmo sem autorização |
| Útil | Aumenta ou facilita o uso | Instalação de grades, armários embutidos, box no banheiro | Só se autorizada pelo locador |
| Voluptuária | Mero embelezamento ou lazer | Paisagismo decorativo, revestimentos de luxo | Não; pode ser retirada |
A classificação está no art. 96 do Código Civil.
Direito de retenção
Nas benfeitorias necessárias e nas úteis autorizadas, o inquilino pode permanecer no imóvel até receber a indenização (art. 35). É um instrumento de pressão importante, usado como defesa em ações de despejo.
Cláusula de renúncia
A maioria dos contratos de locação traz cláusula em que o inquilino renuncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção. O STJ considera essa cláusula válida (Súmula 335). Por isso, antes de fazer qualquer obra, leia o contrato.
Reparos que são do locador
Independentemente de benfeitorias, o locador deve entregar o imóvel em condições de uso e responder pelos defeitos anteriores à locação (art. 22, I e IV). Já os pequenos reparos de desgaste pelo uso são do inquilino (art. 23, V). Veja o que pode e o que não pode ser cobrado na locação.
Como se proteger
- Peça autorização por escrito antes de qualquer obra útil.
- Comunique ao locador, por escrito, a necessidade de reparos urgentes.
- Guarde notas fiscais e fotos do antes e depois.
- Registre o estado do imóvel em laudo de vistoria. Veja laudos e vistorias.
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