A notificação extrajudicial é o comunicado formal que o síndico envia a um condômino, morador ou prestador para registrar um problema, exigir uma providência e fixar prazo. Ela deve ser usada antes de multas, cobranças judiciais e ações, porque comprova que a pessoa foi avisada e teve chance de corrigir a situação, o que fortalece a posição do condomínio em qualquer etapa seguinte.
Quando emitir
- Infrações ao regimento: barulho, obras fora de horário, uso indevido de áreas comuns, animais.
- Inadimplência: antes de protesto ou execução. Veja a cobrança de inadimplentes.
- Danos: vazamentos ou infiltrações vindos de uma unidade.
- Prestadores: descumprimento de contrato, atrasos em obra, falhas de manutenção.
- Obras irregulares em unidades, sem plano de reforma.
O que a notificação deve conter
- Identificação do condomínio e do destinatário (unidade, nome).
- Descrição objetiva do fato, com data e horário.
- A regra violada (artigo do regimento, da convenção ou do Código Civil).
- A providência esperada e o prazo para cumprimento.
- As consequências do descumprimento (multa prevista, medidas judiciais).
- Prazo e canal para a pessoa apresentar sua defesa.
- Data e assinatura do síndico.
Como enviar
- Carta com aviso de recebimento, para o endereço da unidade e, se o imóvel estiver alugado, também para o proprietário.
- Cartório de Registro de Títulos e Documentos, quando é importante provar conteúdo e entrega (Lei 6.015/1973).
- E-mail ou aplicativo do condomínio, se previstos no regimento, guardando a confirmação de leitura.
Cuidados
- Tom objetivo, sem ofensas ou exposição do morador.
- Não divulgar a notificação para outros condôminos.
- Guardar cópia e comprovante de envio.
- Respeitar o prazo concedido antes de aplicar a multa.
Depois da notificação
Se o problema for resolvido, registre o encerramento. Se não, aplique a penalidade prevista, garantida a defesa, ou avalie a via judicial. Veja multas condominiais e conheça a nossa atuação em Direito Condominial.