Áreas comuns, como corredores, halls, garagem, jardins e salões, pertencem a todos os condôminos, e cada um pode usá-las conforme a sua destinação, sem impedir o uso pelos demais (art. 1.335, II, do Código Civil). Quando um morador ocupa, altera ou se apropria desses espaços, o condomínio pode exigir a regularização, aplicar as penalidades do regimento e, se preciso, ir à Justiça.
Exemplos de uso indevido
- Objetos, vasos ou móveis deixados permanentemente no corredor.
- Anexação de parte do hall ou do terraço à unidade.
- Uso da vaga de garagem como depósito ou estacionamento em vaga alheia.
- Uso do salão de festas fora das regras de reserva.
- Instalações particulares em áreas comuns (ar-condicionado, antenas) sem autorização.
O que o síndico deve fazer
- Verificar a regra na convenção e no regimento.
- Registrar a ocupação com fotos e data.
- Notificar o morador para regularizar em prazo razoável.
- Aplicar a penalidade prevista, com direito de defesa. Veja multas condominiais.
- Ação judicial, quando houver resistência, para obrigar a desocupação e cobrar eventual indenização.
Garagem
Vagas são fonte frequente de conflito. Pela regra do art. 1.331, § 1º, do Código Civil, a vaga não pode ser vendida nem alugada a quem não é condômino, salvo autorização expressa na convenção. O regimento pode tratar de sorteio, rodízio, vagas presas e uso por visitantes.
Uso exclusivo de área comum
Há situações em que a convenção atribui a um condômino o uso exclusivo de um espaço (o terraço da cobertura, por exemplo). Fora disso, a concessão de uso exclusivo depende de decisão em assembleia, com o quórum adequado, e não pode ser feita pelo síndico sozinho.
Segurança
Corredores e rotas de fuga livres são exigência das normas do Corpo de Bombeiros. Objetos nesses locais podem gerar autuação do condomínio, o que justifica uma atuação firme do síndico.
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