A maior parte dos conflitos entre vizinhos (barulho, vazamentos, vagas de garagem, animais, uso de áreas comuns) se resolve com regra clara, registro dos fatos e diálogo. O advogado condominial entra para orientar o síndico sobre o que as regras permitem, conduzir notificações e mediações e, quando não há acordo, representar o condomínio ou o morador na Justiça.
Os conflitos mais comuns
- Barulho: festas, obras, animais. Veja como agir em casos de barulho excessivo.
- Infiltrações e vazamentos: quem causa o dano responde por ele (arts. 186 e 927 do Código Civil).
- Vagas de garagem: uso de vaga alheia, manobras, objetos guardados.
- Áreas comuns: ocupação de corredores, uso exclusivo de espaços coletivos. Veja uso indevido das áreas comuns.
- Animais: latidos, sujeira, circulação sem guia. Veja animais em condomínio.
Quando é assunto do condomínio
Se a conduta viola a convenção, o regimento ou os deveres do art. 1.336 do Código Civil, o síndico deve agir: advertir, multar e, se necessário, levar à assembleia. Se o conflito é estritamente pessoal, sem infração às regras, cabe aos vizinhos resolverem entre si, inclusive na Justiça.
Caminhos para resolver
- Conversa direta, com calma e por escrito quando possível.
- Registro formal no livro de ocorrências ou com a administradora.
- Notificação ao responsável, descrevendo o problema e pedindo solução em prazo.
- Mediação, com um mediador neutro. O acordo pode ser homologado e ganha força de título executivo.
- Ação judicial, para obrigar a parar a conduta (com multa diária) ou para pedir indenização. Causas de menor valor podem ir ao Juizado Especial Cível (Lei 9.099/1995).
O que o advogado faz em cada etapa
- Lê a convenção e o regimento e diz se houve infração.
- Redige notificações e advertências que se sustentam numa eventual ação.
- Orienta a coleta de provas.
- Conduz ou acompanha a mediação.
- Representa a parte no processo, quando necessário.
Para mais caminhos de solução, veja como resolver conflitos em condomínio e a nossa atuação em Direito Condominial.