O direito condominial reúne as regras que organizam a vida em prédios e condomínios: quem decide, como as despesas são divididas, o que cada morador pode fazer na sua unidade e nas áreas comuns, e o que acontece quando alguém descumpre essas regras. A base está nos arts. 1.331 a 1.358-A do Código Civil, complementados pela convenção e pelo regimento interno de cada condomínio.
Os documentos do condomínio
- Convenção. Define frações ideais, rateio das despesas, forma de administração, competências da assembleia e penalidades. É aprovada e alterada por dois terços das frações ideais (arts. 1.333 e 1.351).
- Regimento interno. Trata da rotina: horários de silêncio, uso do salão de festas, mudanças, animais, garagem. O quórum para alterá-lo é o previsto na convenção.
- Atas de assembleia. Registram as decisões e têm força para todos os condôminos, inclusive os ausentes.
Quem administra
O síndico é eleito em assembleia para mandato de até dois anos, renovável (art. 1.347). Ele representa o condomínio em juízo e fora dele, cumpre e faz cumprir a convenção, presta contas anualmente e cuida da conservação das áreas comuns (art. 1.348). Pode delegar funções administrativas a uma administradora, com aprovação da assembleia.
O conselho fiscal, quando previsto, dá parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356). A assembleia é o órgão máximo: aprova orçamento, contas, obras e alterações nas regras. Entenda melhor as regras das assembleias.
Direitos e deveres dos condôminos
Cada condômino pode usar, fruir e dispor livremente da sua unidade, usar as partes comuns conforme a destinação e votar nas assembleias, se estiver em dia (art. 1.335). Em contrapartida, deve pagar as despesas na proporção da fração ideal, não fazer obras que comprometam a segurança, preservar a fachada e respeitar o sossego, a salubridade e a segurança dos vizinhos (art. 1.336). O tema é detalhado no artigo sobre direitos e deveres dos condôminos.
Despesas e inadimplência
As despesas são rateadas pela fração ideal, salvo critério diverso na convenção. O atraso gera multa de até 2% e juros. O crédito condominial é título executivo extrajudicial (art. 784, X, do Código de Processo Civil), o que permite cobrar diretamente por execução, e o imóvel pode ser penhorado mesmo sendo bem de família. Veja o passo a passo da cobrança de inadimplentes.
Penalidades
Quem descumpre deveres pode receber multa de até cinco vezes a contribuição mensal, e o condômino antissocial reiterado, até dez vezes, com deliberação da assembleia (arts. 1.336 e 1.337). As multas precisam de previsão, prova e direito de defesa, como explicamos em multas condominiais.
Obras
O art. 1.341 classifica as obras nas áreas comuns: as voluptuárias exigem dois terços dos condôminos, as úteis exigem maioria e as necessárias podem ser feitas pelo síndico. Reformas dentro das unidades seguem a norma ABNT NBR 16.280 e as regras internas. Saiba mais sobre obras em unidades.
Conflitos
A maior parte dos conflitos (barulho, vazamentos, vagas, animais) se resolve com regra clara, registro dos fatos e conversa. Quando isso não basta, entram notificação, multa e, por último, ação judicial. Veja como resolver conflitos em condomínio.
Para entender como atuamos com síndicos e condomínios, acesse a página de Direito Condominial.